Mieteinnahmen versteuern
Die Investition in Immobilien gilt in Vorarlberg als besonders beliebte und sichere Wertanlage. Eine Frage mit der wir regelmäßig von Wohnungseigentümern die ihre Wohnung vermieten möchten konfrontiert werden, betrifft die Versteuerung von Mieteinnahmen sowie weitere im Zusammenhang mit der Vermietung relevante Steuern.
Vorab kann eines gleich festgehalten werden: Auch Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – sobald Sie also eine Wohnung vermieten, fallen in der Regel Steuern an. Folgend möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über die steuerliche Situation im Rahmen der Vermietung einer Immobilie geben.
Warum sind Mieteinnahmen zu versteuern?
Das österreichische Einkommenssteuergesetz kennt prinzipiell 7 verschiede Einkunftsarten, welche in § 2 Abs. 3 EstG festgehalten sind. Punkt 6 dieser Einkunftsarten betrifft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Was genau „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ sind, ist wiederum in § 28 Abs. 1 EstG festgehalten.
Basierend auf vorangehenden Ausführungen kann demnach die verpflichtende Versteuerung von Mieteinnahmen hergeleitet werden.
Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?
Die höhe der zu entrichtenden Steuern ist von Ihrem individuellen Steuersatz abhängig, da bei der Berechnung der Einkommenssteuer sämtliche Einkünfte aller Steuerarten herangezogen werden. Die Staffelung der Einkommenssteuer setzt sich derzeit folgendermaßen zusammen:
- 0% bis zu einem Jahreseinkommen von 11.000 €
- 25% für Jahreseinkommen von 11.000 € bis 18.000 €
- 35% für Jahreseinkommen von 18.000 € bis 31.000 €
- 42% für Jahreseinkommen von 31.000 € bis 60.000 €
- 48% für Jahreseinkommen von 60.000 € bis 90.000 €
- 50% für Jahreseinkommen von 90.000 € bis 1.000.000 €
- 50% für Jahreseinkommen ab 1.000.000 €
Die Einnahmen umfassen dabei die Miete selbst und gegebenenfalls die Betriebskosten, welche vom Mieter getragen werden. Bei der Berechnung ist jedoch zu beachten, dass den Einkünften durch Mieteinnahmen sogenannte Werbungskosten gegenübergestellt werden können, welche die Einkünfte der Vermietung mindern.
Zu den Aufwendungen und Ausgaben, welche die Einkünfte der Vermietung mindern, zählen:
Abschreibung für Abnutzung (AfA)
Beim Kauf oder dem Bau einer Immobilie zum Zweck der Vermietung können die Anschaffungskosten bzw. die Herstellungskosten über einen bestimmten, auch von Nutzungsdauer des Objekts abhängigen, Zeitraum abgesetzt werden.
Zinsen und Kosten für die Finanzierung
Zinsen und Kosten für die Finanzierung von Krediten zur Finanzierung der Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden. Der Tilgungsanteil der monatlichen Rate kann hingegen nicht geltend gemacht werden.
Kosten für steuerliche und rechtliche Beratungsleistungen
Zu den Werbungskosten zählen auch steuerliche und rechtliche Beratungskosten, vorausgesetzt, dass diese in keinem Zusammenhang mit den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der Immobilie stehen.
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
Darunter sind prinzipiell Kosten zu verstehen, welche für Arbeiten zur Erhöhung des Nutzungswertes oder der Verlängerung der Nutzungsdauer entstehen. Diese Kosten müssen über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abgeschrieben werden. Aufwendungen für kleinere Instandhaltungsarbeiten können gegebenenfalls direkt abgesetzt werden.
Betriebskosten
Betriebskosten wie beispielsweise Gebäudeversicherungen, Honorare für die Hausverwaltung, Hausmeisterleistungen, Wasser- und Kanal, Müllentsorgung oder die Grundsteuer können in jenem Jahr, in welchem sie anfallen steuerlich geltend gemacht werden.
Maklerprovisionen
Vermieter können eine gezahlte Maklerprovision als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Gleiches gilt im Falle einer Eigenvermarktung beispielsweise für die Kosten für Vermietungsinserate.
Wann unterliegen Mieteinnahmen der Umsatzsteuer?
Wird mit dem vermieten von Immobilien ein jährlicher Umsatz von über 30.000 Euro erzielt, muss auf den Mietpreis die Umsatzsteuer aufgeschlagen werden. Je nach Art der vermieteten Immobilie beträgt diese 10 oder 20 Prozent. Durch den Vorsteuerabzug wird sie jedoch zum Durchlaufposten und im Resultat ergibt sich letztlich eine Umsatzsteuerlast oder ein Vorsteuerüberhang.
Einbeziehung einer fachkundigen Steuerberatung
Die hier veröffentlichte Abhandlung zum Thema „Steuern bei Vermietung“ sollen lediglich einen groben Überblick ermöglichen. Bei der Vermietung von Immobilien sind zahlreiche Faktoren bezüglich der Steuerberechnung zu berücksichtigen – wir raten daher jedenfalls dazu, sich von einem fachkundigen Steuerberater beraten zu lassen. Dieser unterstützt Sie professionell bei der Verrechnung von Werbungskosten, den Abschreibungen der Zinsen bei Krediten und allen anderen Belangen. Sollten Sie bei Suche und Auswahl eines passenden Experten Hilfe benötigen, können Sie uns natürlich gerne kontaktieren.